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La responsabilità dell’amministratore di condominio

Posted by brunoredivo su aprile 5, 2011

L’amministratore di condominio, regolarmente istituito quale gestore e rappresentante del condominio medesimo, presta la propria attività professionale in virtù di un rapporto di mandato conferitogli.
Conformemente ai principi codicistici generali applicabili, l’amministratore è tenuto all’espletamento del proprio incarico professionale con la diligenza del buon padre di famiglia ovvero, in prima analisi, quanto meno con la diligenza tipica dell’uomo medio dotato di media cultura ed intelligenza.

Si tratta, invero, di un parametro di riferimento alquanto generico ma che, non senza eccezioni che anche si analizzeranno, rappresenta un primo indice di valutazione che non può prescindere dalle singole condotte od omissioni in concreto ravvisabili.
Occorre analizzare, in prima istanza, in applicazione delle norme dettate in tema di mandato, che grava sul mandatario l’obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 cod. civ.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità (Cass. n. 19778 del 2003).
In sostanza quindi, è sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni ex art. 1176 cod. civ. che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli, nell’attività professionale svolta, sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante, nel caso di specie i singoli condomini (Cass. ult cit.).
Orbene, non sempre è agevole verificare la sussistenza di una condotta ovvero omissione integrante illecito civile nel senso esposto, specie in relazione a quelle attività in cui l’amministratore è dotato ex lege di potere discrezionale che sembrerebbe, prima facie, permettergli tutto quanto ritenga opportuno.
In verità non è così: sebbene siano numerose le norme che attribuiscono ampi poteri discrezionali all’amministratore di condominio, uno per tutti… lavori d’urgenza, il rappresentante stesso rimane pur sempre vincolato ed ancorato all’obbligo di diligenza di cui sopra dovendo, in ogni caso, giustificare e far valutare quale opportuno ed indispensabile il proprio operato discrezionale.
Fondamentalmente questo il caso sottoposto alla mia attenzione in un complesso giudizio in cui un amministratore, paventato paladino della giustizia, riteneva di poter disporre lavori straordinari, ingenti e appaltanti ditte di propria fiducia, senza neppure la necessità di nominare un’assemblea dei condomini e neppure avvisare, con semplice raccomandata, i singoli condomini interessati, il tutto come se non bastasse rifiutandosi di consegnare i documenti giustificativi le attività poste in essere nonché le spese occorse.
Cosa dire laddove i lavori autorizzati secondo tali bizzarre modalità si rivelino non necessari e per di più inidonei a risolvere un determinato problema comune dal carattere assolutamente non urgente e per di più sussistente da anni?
Ebbene, lo scrivente rimane fiducioso di un giudizio finalmente giusto e secondo legalità.

Dott. Bruno Redivo

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